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Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado

O Superior Tribunal de Justiça, estabeleceu que os municípios devem respeitar o valor declarado na escritura pública para realizar o lançamento de imposto de ITBI. Todavia, podem questioná-lo com um processo administrativo para verificar se está de acordo com o valor real e condições normais de mercado.



O ITBI é um imposto municipal que incide sobre as transações imobiliárias, ou seja, está relacionado à compra de um imóvel, e você pagará por ele apenas 01 vez.


É bem verdade que dependendo do valor do imóvel ele representa um montante significativo, e por este motivo é tão importante que você se organize financeiramente para o pagamento do tributo, caso você não pague o ITBI você não poderá realizar a escritura pública de compra e venda do imóvel e consequente registro - passos que te darão a verdadeira segurança jurídica para o negócio.


Antes da decisão do STJ, o comprador, na maioria dos casos, tinha de recorrer contra o valor arbitrado pela prefeitura, uma vez que sempre era avaliado em quantia maior que o escriturado.


Com a decisão do STJ, que teve efeito de repercussão geral, TEMA 1.113, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:


1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Portanto, a partir do julgamento do recurso especial, o valor da transação declarado pelo contribuinte na escritura pública goza da presunção de veracidade e boa-fé, e para que esse valor seja afastado, deve ser aberto processo administrativo próprio para apuração; Portanto, é a Prefeitura que deverá recorrer da informação do contribuinte.


Diante disso, quem realizou transações imobiliárias nas quais tiveram incidência de ITBI, deve verificar a base de cálculo utilizada pela Prefeitura, e caso tenha sido por valor diferente do valor declarado na escritura pública, pode ter direito de pleitear a diferença do valor. A diferença entre o valor de fato devido e valor tributado a maior pelo município é valor indevido, chamamos de indébito.


O Código Tributário Nacional (CTN), prevê em seu artigo 165, consagra o direito do contribuinte de pleitear, total ou parcialmente, valores que porventura tenha pagado indevidamente ao fisco.

Art. 165. O sujeito passivo tem direito, independentemente de prévio protesto, à restituição total ou parcial do tributo, seja qual for a modalidade do seu pagamento, ressalvado o disposto no § 4º do artigo 162, nos seguintes casos:
I - cobrança ou pagamento espontâneo de tributo indevido ou maior que o devido em face da legislação tributária aplicável, ou da natureza ou circunstâncias materiais do fato gerador efetivamente ocorrido;
II - erro na edificação do sujeito passivo, na determinação da alíquota aplicável, no cálculo do montante do débito ou na elaboração ou conferência de qualquer documento relativo ao pagamento;
III - reforma, anulação, revogação ou rescisão de decisão condenatória.

Com a decisão do Resp 1.937.821 - STJ, a jurisprudência está consolidada no sentido da devolução.


Por fim, é essencial esclarecer, que o prazo prescricional para pleitear o valor pago a mais é de cinco anos, inicia-se logo após a extinção do crédito tributário, ou seja, do pagamento. Havendo, no entanto, tentativa de cobrança do indébito pela via administrativa, a prescrição só começará a contar depois de negada sua restituição pelo fisco.

Fique atento a essas dicas, que muitas vezes passam despercebidas no dia a dia.


Já passou por alguma situação dessas?


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Caso tenha dúvidas ou queira conversar mais sobre o assunto, pode entrar em contato comigo através do e-mail: rafaelatessmeradvogada@gmail.com ou então deixar seu comentário aqui.

Esse conteúdo foi criado por Rafaela Tessmer - Advogada especialista em Direito e Negócios Imobiliários.


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